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万科业绩不及预期 王石“非常好”预言落空

新浪财经讯3月17日晚间,万科发布2019年年报,全年实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%,利润增速较此前明显…

新浪财经讯3月17日晚间,万科发布2019年年报,全年实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%,利润增速较此前明显下滑。万科2019年实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.94%,增速降至近年来新低,2020年受疫情影响销售面临着较大压力,或将进一步拉低公司未来业绩增速。

销售增速降至3.9%王石”预言”落空

据年报,万科2019年实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%,销售均价为15341元/平方米,走低的销售增速令其行业第三的规模位次面临融创的强力挑战。在中国房地产市场中,TOP4分列着碧桂园、恒大、万科、融创,曾几何时万科一直占据着行业一把手的地位,近几年接连被碧桂园和恒大超过。2016-2019年,融创与万科的销售增速有着明显的差距,到2019年,融创销售增速依然有21%的较高水平,两者规模差距不到800亿规模。

2019年全年万科实现结算面积2460.3万平方米,同比增长12.3%;实现开发业务结算收入23340.4亿元,同比增长21.8%,开发业务的结算均价为13577元/平方米。

万科的房地产相关业务占营收的95%,因此,每年的结算金额基本决定了全年的业绩增速。2019年11月23日,王石在新书《我的改变:个人的现代化40年》分享会上表示,”2019年大家都觉得是经济上不好过,尤其是房地产更不好过。我已经离开两年了,只能这样说,到时候看看万科的年报,根据我掌握的信息,公布的年报非常好。”而事实上,万科2019年的营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%,利润增速较此前几年都要低,明显低于市场预期,似乎并不像王石所说的”非常好”。

盈利能力、股利支付率有所下降

年报显示,万科全年摊薄的净资产收益率为20.7%,较2018年减少1.0个百分点,与此同时,万科的房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5个百分点。

公司盈利能力有所下降或与公司业务自持物业增厚、收入结构逐渐改变有关。近年来,随着万科在长租公寓、印力商业、物流仓储、冰雪度假文旅项目等重资产的多元化布局的加深,公司账面的自持物业持续增加。截止去年底,万科的投资性房地产规模达到735.65亿元,同比增长达到36.09%,在建工程同比增长118.5%,均明显高于同期总资产13.17%的增速。

在业绩增速有所下滑、自持物业所需资金增多的情况下,加上当前疫情对于公司销售回款及现金流的影响,万科拟合计派发现金股利约118.1亿元,以2019年末公司总股份数计算,每10股派送人民币10.45元现金股息,股利支付率为30.12%较此前几年有所下降。

据报道,祝九胜在万科2019年度业绩推介会上透露,受疫情影响,今年2-3月万科销售降低了510亿元。同时交付也受到影响,一季度大约有万户有交付延期的可能性,全年可能涉及超过三万户。此外,销售减少,销售回款降低,对公司未来1-2年的现金流会产生压力。公司董事会主席郁亮在业绩推介会上表示,2018年万科喊出活下去是出于居安思危的考虑,现在”没想到活下去变成特别真实的存在”。

拿地力度不变整体依旧稳健

2019年,万科获取新项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,权益规划建筑面积2478.4万平方米,新增项目平均地价为6252元/平方米,地价合计2323.56亿元,其中权益地价总额约1549.6亿元,同比增14.67%。万科全年的拿地强度为0.37,保持与2018年相近的水平,整体拿地面积与销售面积接近,土地储备池子稳定。

万科整体风格依旧保持稳健,2019年新增项目71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。截至报告期末,在建项目总建筑面积约10256.1万平方米,规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米,项目多数集中在一二线城市。

万科当前持有货币资金1661.9亿元,净负债率33.9%。其中有息负债合计2578.5亿元,占总资产的比例为14.9%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比为36.4%,一年以上有息负债1639.7亿元,占比为63.6%,整体的融资成本较低。

钜盛华、安邦人寿双双减持

宝能系在2019年持续减持,截止年底数据,钜盛华持股比例降至3.57%,与此同时,安邦保险的持股也从6.6%下降至3.04%。深地铁的持股一直保持不变,港资持股比例有所增加。

历史上万科一直都是一家股权分散、大众持股的上市公司,但也因此在2015年爆发了宝能股权之争。股权之争经历了2年多的时间,2017年落下帷幕,最终以深地铁获取万科28.69%股份成为第一大股东告终。

随着宝能系的逐渐减持,其对于万科的影响已经基本解除,后续预计减持仍将持续,万科的股权分散现状将继续保持。

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